Актуальна проблема розмежування інституту добросовісного набувача та іпотечного обтяження в практиці Верховного Суду

Останнім часом у правозастосовній практиці гостро постало питання про співвідношення двох фундаментальних правових конструкцій: захисту добросовісного набувача, який покладається на публічну достовірність Державного реєстру, та властивості слідування іпотеки за предметом обтяження, передбаченої спеціальним законодавством.

Ця колізія знайшла своє концентроване вираження в Ухвалі Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12 березня 2026 року у справі № 910/20182/23 (911/1606/20), якою справу передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від раніше сформованих правових висновків.

1. Попередній підхід Великої Палати Верховного Суду та проблема його застосування до іпотечних правовідносин

Велика Палата Верховного Суду у своїх попередніх постановах, зокрема від 23.10.2019 у справі №922/3537/17 та від 15.06.2021 у справі №922/2416/17, послідовно виходила з того, що особа, яка добросовісно покладається на відомості Державного реєстру, може набути майно вільним від незареєстрованих обтяжень, а у відповідних спорах підлягає дослідженню добросовісність набувача.

Однак, як слушно зауважив Верховний Суд у коментованій ухвалі, застосування категорії «добросовісного набувача», яка використовується передусім у спорах про витребування майна (статті 387-388 Цивільного кодексу України), до спорів щодо існування та реалізації іпотеки потребує уточнення з урахуванням спеціального правового регулювання, оскільки в такому разі постає питання про співвідношення загального підходу, заснованого на довірі до відомостей Державного реєстру, та спеціальних приписів статей 17, 23 Закону України «Про іпотеку».

Саме ця ключова теза стала відправною точкою для перегляду усталеної практики.

2. Спеціальне регулювання: властивість слідування та виключні підстави припинення іпотеки

Цивільний кодекс України у статті 388 регулює право власника на витребування майна від добросовісного набувача, надаючи можливість захисту порушеного права власності, якщо майно, зокрема, було викрадене або вибуло з володіння власника не з його волі. Конструкція добросовісного набувача спрямована на захист цивільного обороту та осіб, які покладаються на дані публічних реєстрів.

Натомість іпотека, як зазначив Верховний Суд, є речовим способом забезпечення виконання зобов'язання, що має властивість слідування за предметом обтяження. Ця властивість знаходить своє пряме закріплення у статті 23 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у випадку, якщо до відома набувача не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права та несе всі його обов'язки за іпотечним договором.

Більше того, підстави припинення іпотеки, визначені статтею 17 Закону України «Про іпотеку», є вичерпними. До них належать: припинення основного зобов'язання, закінчення строку дії іпотечного договору, реалізація предмета іпотеки, набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, визнання іпотечного договору недійсним, знищення предмета іпотеки, примусове відчуження майна та інші підстави, передбачені законом.

Як цілком слушно зауважив Верховний Суд у справі № 910/20182/23, цей перелік не містить такої підстави, як набуття права власності третьою особою за відсутності запису про іпотеку в Державному реєстрі, що свідчить про відсутність у спеціальному законі нормативного зв'язку між самою лише відсутністю реєстрового запису та припиненням іпотеки.

3. Ризики автоматичного перенесення віндикаційних підходів

Застосований господарськими судами попередніх інстанцій підхід, сформований із посиланням на висновки Великої Палати Верховного Суду, фактично призводить до правового результату, за якого іпотека не може бути реалізована не з підстав, передбачених статтею 17 Закону України «Про іпотеку», а через саму лише відсутність запису про неї в Державному реєстрі на момент переходу права власності на майно, тобто до фактичного прирівняння відсутності реєстрації обтяження до припинення іпотеки.

На думку Верховного Суду, такий підхід свідчить про можливу неузгодженість між: (а) спеціальним регулюванням Закону України «Про іпотеку», який прямо визначає випадки припинення іпотеки та наслідки переходу права власності на предмет іпотеки; (б) наслідком застосування підходу, за якого сама лише відсутність запису в Державному реєстрі унеможливлює реалізацію іпотеки.

Саме тому виникає потреба у вирішенні питання, чи є достатнім і правомірним застосування у сфері іпотеки підходу, за якого відсутність запису в Державному реєстрі та посилання набувача на довіру до Державного реєстру автоматично виключають можливість реалізації прав іпотекодержателя, попри відсутність у спеціальному законі такої підстави припинення іпотеки.

Крім того, застосування такого підходу фактично зумовлює необхідність встановлення судами обставин, пов'язаних із добросовісністю або недобросовісністю набувача майна, хоча у спорах щодо існування та реалізації іпотеки предмет доказування зазвичай охоплює інші юридично значущі обставини, зокрема наявність забезпеченого зобов'язання, чинність іпотеки та підстави її припинення, визначені законом.

4. Системне значення проблеми та необхідність формування єдиного підходу

Отже, перенесення до сфери іпотечних правовідносин підходу, характерного для віндикаційних спорів, фактично змінює межі предмета доказування у таких спорах та зумовлює дослідження обставин, які не випливають безпосередньо з конструкції іпотеки як способу забезпечення виконання зобов'язання.

Це питання має системне значення для судової практики, оскільки значна кількість спорів щодо звернення стягнення на предмет іпотеки пов'язана саме з переходом права власності на майно до інших осіб після зміни реєстраційного стану такого майна.

У цій справі наявна ситуація, за якої застосування чинного підходу, сформульованого у правових висновках Великої Палати Верховного Суду, унеможливлює задоволення вимог іпотекодержателя щодо майна, яке було виведене з-під обтяження реєстраційною дією та надалі введене у цивільний обіг шляхом поділу, перереєстрацій і переходу права власності.

Висновки та перспективи

З огляду на викладене Верховний Суд вважає за необхідне передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду для вирішення питання про відступлення шляхом уточнення попередніх правових висновків та формування такого підходу до застосування норм права, який у сфері іпотечних правовідносин забезпечить узгодженість між: (а) принципом публічної достовірності державної реєстрації речових прав та захистом довіри до відомостей реєстру; (б) імперативними приписами спеціального законодавства про іпотеку щодо чинності іпотеки при переході права власності на предмет іпотеки.

Доцільно очікувати, що Велика Палата Верховного Суду остаточно визначить пріоритет спеціального іпотечного регулювання над загальними положеннями про добросовісного набувача, адже інакше існує ризик нівелювання інституту іпотеки як такого. За відсутності запису про обтяження, який міг бути втрачений з різних причин, правочинний іпотекодержатель може втратити можливість захисту своїх прав, що негативно вплине на стабільність кредитних відносин та цивільного обороту в цілому. Водночас остаточне рішення у справі № 910/20182/23 дозволить сформувати збалансовану практику, яка враховуватиме як необхідність захисту прав сумлінних набувачів, так і фундаментальний принцип слідування іпотеки.